Kentsel dönüşümde kat malikleri arasındaki uyuşmazlıklar, öncelikle riskli yapı tespitinin hukuka uygunluğu, arsa payına dayalı çoğunluk kararları, müteahhit sözleşmesinin koşulları ve maliklerin mülkiyet hakları üzerinden değerlendirilir. İstanbul'da eski yapı stokunun yenilenmesi sırasında ortaya çıkan anlaşmazlıkların çözümünde 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve ilgili uygulama yönetmeliği temel hukuki çerçeveyi oluşturur. Tarafların anlaşamaması her durumda dönüşümü durdurmaz. Bununla birlikte çoğunluğun aldığı kararlar da hukuki denetim dışında değildir.
Özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanmasından önce bağımsız bölüm paylaşımı, teslim süresi, kira desteği ve arsa paylarının devri gibi konuların açıklığa kavuşturulması gerekir. Kat maliklerinin sözleşme öncesinde hukuki destek alması, üstlenecekleri yükümlülükleri değerlendirmelerine yardımcı olabilir. İstanbul Sancaktepe'de faaliyet gösteren Av. Özgür Onbaşı'nın gayrimenkul hukuku ve sözleşme uyuşmazlıkları alanındaki çalışma konularına ilişkin bilgilere istanbul en iyi hukuk büroları bağlantısı üzerinden ulaşılabilir.
Riskli Yapı Tespiti Kat Maliklerinin Kararlarını Nasıl Etkiler?
Kentsel dönüşüm sürecinin başlangıcında sıklıkla riskli yapı tespiti bulunur. Riskli yapı, bilimsel ve teknik incelemeler sonucunda yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı belirlenen yapıdır. Bu tespit, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar aracılığıyla gerçekleştirilebilir.
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti yaptırılması için bütün kat maliklerinin birlikte başvurması zorunlu değildir. Maliklerden birinin veya kanuni temsilcisinin başvurusu yeterli olabilir. Ancak hazırlanan raporun ilgili idarece incelenmesi ve mevzuata uygun usulle bildirilmesi gerekir.
Riskli Yapı Raporuna Nasıl İtiraz Edilir?
Riskli yapı tespitine katılmayan maliklerin idari itiraz hakkı bulunmaktadır. Güncel uygulamada tespit sonucu, ilgili binaya asılan tutanak, e-Devlet bildirimi ve muhtarlık ilanı yoluyla duyurulur. Malikler veya kanuni temsilcileri, muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren 15 gün içinde ilgili müdürlüğe veya yetki devri yapılmış idareye itiraz edebilir.
İtiraz teknik heyet tarafından değerlendirilir. Rapordaki taşıyıcı sistem verileri, teknik hesaplamalar ve tespit yöntemine ilişkin eksiklikler bu incelemede önem taşır. Teknik itirazdan ayrı olarak idari işlemin hukuka uygunluğu yargısal denetime de konu olabilir. İdari dava açılması ise işlemin uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz. Gerektiğinde yürütmenin durdurulması talebinin koşulları ayrıca değerlendirilir.
Kentsel Dönüşümde Kat Malikleri Hangi Çoğunlukla Karar Alır?
6306 sayılı Kanun kapsamındaki yeniden yapım ve değerlendirme kararlarında temel ölçüt, maliklerin sahip oldukları hisseler oranında salt çoğunluktur. Dolayısıyla yalnızca toplantıya katılan kişi sayısına veya binadaki daire sayısına bakılması yeterli değildir. Tapuda kayıtlı arsa payları kararın oluşumunda belirleyici rol oynar.
Riskli yapının bulunduğu parselde yeni uygulama kararı alınabilmesi için bütün maliklerin toplantıya çağrılması gerekir. Toplantının yeri ve zamanı mevzuatta belirtilen ilan veya bildirim yöntemleriyle duyurulur. Alınan kararların tutanağa bağlanması ve anlaşma şartlarının açık biçimde belirlenmesi önemlidir.
Salt çoğunlukla karar alınabilen konular arasında yeniden bina yaptırılması, arsa payı karşılığı inşaat modeliyle anlaşılması, taşınmazın farklı yöntemlerle değerlendirilmesi ve uygulamanın gerektirdiği bazı tapu işlemleri bulunur.
Burada 6306 sayılı Kanun kapsamındaki özel karar usulü ile Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki genel apartman yönetimi hükümleri birbirinden ayrılmalıdır. Her apartman kararı aynı çoğunluk kuralına tabi değildir. Taşınmazın hukuki statüsü ve yapılacak işlemin niteliği esas alınmalıdır.
Çoğunluk Kararına Katılmayan Malikin Arsa Payı Ne Olur?
Kentsel dönüşümde en önemli uyuşmazlıklardan biri, çoğunluğun kabul ettiği projeye bazı maliklerin katılmamasıdır. Karara katılmayan malik, yalnızca farklı görüş bildirdiği için mülkiyet hakkını anında kaybetmez. Ancak 6306 sayılı Kanun kapsamında belirlenen bildirim ve satış koşullarının gerçekleşmesi halinde arsa payı satış süreci başlatılabilir.
Öncelikle salt çoğunlukla alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklifin karara katılmayan malike usulüne uygun bildirilmesi gerekir. Teklifin kabulü için mevzuatta öngörülen süre tanınır. Süresinde kabul sağlanmazsa ilgili arsa payının açık artırma yoluyla satılması gündeme gelebilir.
Bu süreçte taşınmazın rayiç değerinin belirlenmesi, gerekli değerleme belgelerinin hazırlanması ve idari satış işlemlerinin usulüne uygun yürütülmesi gerekir. İlk satışta anlaşma sağlayan paydaşların önceliği bulunur. Sonraki satış olanakları ise taşınmazın niteliğine ve ilgili mevzuat hükümlerine göre değişebilir.
Malik açısından kararın geçerliliği, toplantıya çağrı usulü, bildirim belgeleri, arsa payı hesabı ve değerleme işlemleri ayrı ayrı incelenmelidir. Çoğunluğa katılmamak ile hukuka aykırı bir çoğunluk kararına itiraz etmek aynı durum değildir. Hukuki başvurunun dayanağı, somut işlemdeki aykırılığa göre belirlenir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Nelere Dikkat Edilmeli?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin belirli taşınmaz paylarını devretme veya devretmeyi taahhüt etme yükümlülüğü karşılığında yüklenicinin inşaat yapmayı üstlendiği sözleşme türüdür. Taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin yükümlülükler içerdiğinden kural olarak resmi şekil şartına tabidir ve noterde düzenleme biçiminde yapılması gerekir.
Sözleşmenin yalnızca yeni binada kaç daire bulunacağını açıklaması yeterli değildir. Maliklerin haklarını etkileyen teknik, mali ve hukuki koşulların ayrıntılı biçimde düzenlenmesi gerekir.
· Bağımsız bölüm paylaşımı: Her malike teslim edilecek dairenin katı, konumu, alanı, cephesi ve eklentileri açıkça belirlenmelidir.
· İnşaat ve teslim takvimi: Ruhsat, işe başlama, tamamlanma, yapı kullanma izin belgesi ve fiili teslim aşamaları birbirinden ayrılmalıdır.
· Arsa payı devri: Yükleniciye yapılacak devirlerin hangi inşaat aşamalarına bağlandığı incelenmelidir.
· Gecikme hükümleri: Teslimin gecikmesi halinde uygulanabilecek cezai şartlar ve tazminat sorumluluğu belirlenmelidir.
· Teknik şartname: Kullanılacak malzemelerin niteliği, ortak alanlar, otopark, asansör ve tesisat özellikleri sözleşmenin eki olmalıdır.
· Teminat ve fesih: Yüklenicinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde uygulanabilecek güvenceler ve sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin koşullar düzenlenmelidir.
· Ek maliyetler: Proje değişiklikleri, ruhsat giderleri ve başlangıçta öngörülmeyen masrafların hangi tarafa ait olacağı açıklanmalıdır.
Özellikle yeni bağımsız bölümlerin değerleri arasında farklılık bulunması, maliklerin paylaşım üzerinde anlaşmasını zorlaştırabilir. Bu nedenle yalnızca metrekare büyüklüğünün değil, bağımsız bölümlerin ekonomik ve hukuki özelliklerinin de değerlendirilmesi gerekir.
Dönüşüm Süresince Kira Kaybı Nasıl Karşılanır?
Yeniden yapım sürecinde maliklerin karşılaştığı mali sorunlardan biri, taşınmazın kullanılamaması nedeniyle ortaya çıkan barınma giderleri veya kira geliri kaybıdır. Ancak devlet tarafından sağlanan kira yardımı ile müteahhidin sözleşmeden kaynaklanan kira ödeme yükümlülüğü farklı hukuki dayanaklara sahiptir.
6306 sayılı Kanun kapsamında koşulları sağlayan maliklere, kiracılara ve belirli hak sahiplerine yönelik kira veya taşınma yardımları bulunabilir. Bu yardımlardan yararlanılması başvuru koşullarına, taşınmazın durumuna ve yürürlükteki uygulama esaslarına bağlıdır. Yardımın her başvuru sahibine kendiliğinden sağlandığı varsayılmamalıdır.
Müteahhit tarafından yapılacak kira ödemeleri ise sözleşmede düzenlenen koşullara göre değerlendirilir. Ödemelerin başlangıcı, devam edeceği dönem, teslim gecikmesi halinde uygulanacak hükümler ve ödeme yükümlülüğünün sona ermesi açıkça yazılmalıdır.
Taşınmazından kira geliri elde eden bir malikin gelir kaybı ile kendi konutundan taşınmak zorunda kalan malikin barınma giderleri aynı nitelikte olmayabilir. Bu ayrım, talep edilebilecek tazminatın hukuki dayanağı bakımından önemlidir.
Kat Malikleri Arasındaki Anlaşmazlıklarda Hangi Hukuki Yollar İzlenir?
Uyuşmazlığın çözüm yöntemi, itiraz edilen işlemin niteliğine göre değişir. Teknik risk tespiti, idari satış kararı ve özel hukuk sözleşmesinden doğan alacak talepleri aynı usulle çözümlenmez.
1. Belgelerin incelenmesi: Tapu kayıtları, arsa payları, riskli yapı raporu, toplantı çağrıları, karar tutanakları ve sözleşme taslakları birlikte değerlendirilir.
2. Malikler arasında müzakere: Paylaşım, kira ödemesi, teslim süresi veya ek maliyetlere ilişkin farklılıklar yazılı ve açık koşullarla giderilmeye çalışılır.
3. İdari başvuru: Riskli yapı tespiti veya dönüşüm kapsamındaki idari işlemler bakımından ilgili itiraz mekanizmaları değerlendirilir.
4. Arabuluculuk değerlendirmesi: Özel hukuk uyuşmazlıklarında konunun dava şartı arabuluculuğa tabi olup olmadığı incelenir. Uygun uyuşmazlıklarda taraflar ihtiyari arabuluculuğa da başvurabilir.
5. Yargısal başvuru: Uyuşmazlığın niteliğine göre idari işlemin iptali, sözleşmeden doğan alacak, tazminat veya diğer hukuki talepler gündeme gelebilir.
Özellikle süreye bağlı idari işlemler bakımından yalnızca taraflar arasında görüşmelerin sürdürülmesi hak kaybı riskini ortadan kaldırmaz. İtiraz ve dava sürelerinin ilgili işleme göre ayrıca takip edilmesi gerekir.
İstanbul'da Kentsel Dönüşüm Sürecinde Hukuki Destek Neden Önemlidir?
İstanbul'daki kentsel dönüşüm uygulamalarında arsa payları, imar koşulları, kat malikleri arasındaki paylaşım ve yüklenici sözleşmeleri birlikte ele alınmalıdır. Sancaktepe ve çevre ilçelerdeki taşınmazlar bakımından da temel hukuki çerçeve aynıdır. Bununla birlikte her binanın tapu kayıtları, malik yapısı ve proje koşulları farklı sonuçlar doğurabilir.
İstanbul Sancaktepe'de bulunan Av. Özgür Onbaşı hukuk bürosunun çalışma alanları arasında gayrimenkul hukuku, tapu uyuşmazlıkları, kentsel dönüşüm, sözleşme uyuşmazlıkları ve hukuki danışmanlık bulunmaktadır. Bu tür uyuşmazlıklarda hukuki inceleme, kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerinin belirlenmesi ve sözleşme hükümlerinin değerlendirilmesi açısından işlev görebilir.
Kentsel dönüşümde kalıcı bir anlaşmazlık yaşanmaması için bütün maliklerin aynı görüşte olması her zaman mümkün değildir. Ancak riskli yapı tespitinin dayanaklarının incelenmesi, çoğunluk kararının usulüne uygun alınması, paylaşım koşullarının belirginleştirilmesi ve sözleşmenin uygulanabilir hükümler içermesi uyuşmazlık alanlarını somutlaştırır. Böylece taraflar, anlaşmayla çözülebilecek konular ile hukuki başvuru gerektiren işlemleri birbirinden ayırabilir.
